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Rodrigo Ferraz orienta a preparação jurídica de empreendimentos para futuro aforamento junto à União (Fotos: Giovanna Taszi)
Santa Catarina possui mais de 50 mil imóveis em terrenos de marinha que, sem demarcação e homologação pela União, não têm domínio garantido
Mais de 30 representantes das principais construtoras do litoral catarinense debateram em Florianópolis, na última semana, as alternativas para o desenvolvimento de empreendimentos imobiliários ante o atraso na demarcação das terras de marinha. Um dos focos das discussões foram os desafios impostos pela complexidade das incorporações nessas áreas, que estão entre as mais desejadas pelo mercado, e como garantir segurança jurídica no futuro.
Incorporadores de Florianópolis, Balneário Camboriú e Itapema receberam orientações objetivas e práticas do advogado Rodrigo Ferraz, especialista em Direito Imobiliário e Head da área no escritório Mosimann-Horn, e de Nabih Chraim, presidente do Instituto Brasileiro de Terrenos de Marinha. Santa Catarina possui mais de 50 mil imóveis em terrenos de marinha que, sem demarcação e homologação pela União, não têm domínio garantido – justamente áreas valorizadas e desejadas por investidores.
Segundo Ferraz, Florianópolis está entre as cidades brasileiras com maior atraso nesse processo, o que impacta incorporações imobiliárias nessa faixa, que se tornam extremamente complexas. “É possível preparar os empreendimentos para a futura regularização, quando a demarcação estiver homologada. Isso implica em um processo de duo diligence aprofundada e em reserva de caixa para a futura compra dos terrenos no modelo estabelecido pela União (aforamento). São questões complexas, que impactam até os contratos de compra e venda de unidades, que também precisam tratar disso”, exemplifica o especialista. “Nunca uma vista de praia demandou tanta avaliação jurídica e cautela. Hoje em dia, qualquer falha é de milhão, não tem mais falha de baixo custo”, alerta.
Até o fim de 2025, o mercado se baseava na atualização do Código de Normas da Corregedoria-Geral de Justiça de Santa Catarina, que uniformizava procedimentos em terrenos de marinha ainda não homologados no Estado e facilitava as incorporações e procedimentos registrais. No entanto, as normativas foram suspensas pelo Conselho Nacional de Justiça, trazendo entraves para o setor imobiliário. Este ano, porém, a Superintendência de Patrimônio da União publicou instruções dando conta de que estas áreas não devem ser consideradas de marinha enquanto a demarcação não for homologada. “Na prática, abre caminho para as construções. Mas é preciso olhar para a frente e desenvolver os projetos preparando-os juridicamente para o futuro aforamento junto à União, evitando riscos de perda do patrimônio”, destaca Ferraz.
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Rodrigo Ferraz orienta a preparação jurídica de empreendimentos para futuro aforamento junto à União (Giovanna Taszi)
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