Com novas regras, pessoas físicas poderão ser tributadas duplamente e terão que rever contratos para evitar perdas

Aprovada neste ano, a Reforma Tributária brasileira já começa a provocar movimentações no mercado imobiliário. Isso porque a nova legislação prevê a incidência de dois novos tributos — o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) — sobre operações de locação, cessão e arrendamento de imóveis. A mudança atinge diretamente famílias que investem em imóveis como fonte de renda passiva para a aposentadoria.

Pelas novas regras, previstas na Lei Complementar 214/2025, pessoas físicas que tiverem renda superior a R$ 240 mil por ano com locações — e forem proprietárias de mais de três imóveis distintos — passam a ser automaticamente consideradas contribuintes do IBS e da CBS. A partir daí, além do tradicional Imposto de Renda, também terão de recolher os novos tributos. A regra vale inclusive para quem, no ano corrente, ultrapassar 20% desse limite (R$ 48 mil), passando a ser enquadrado a partir do mês seguinte.

“Essa nova sistemática representa uma mudança profunda no perfil de quem investe em imóveis para alugar. Antes, era uma forma de garantir uma renda estável. Agora, é fundamental que esse investidor avalie se ainda vale a pena manter esse tipo de ativo”, afirma Mariana Domingues, advogada especialista em Direito Tributário.

A alíquota prevista para a locação de imóveis é de 7,95%, resultado de um desconto de 70% sobre a alíquota de referência, estimada em 26,5%. Mesmo com a redução, o impacto é relevante, especialmente porque o locador ainda continuará pagando Imposto de Renda sobre o mesmo rendimento.

“Estamos diante de uma tributação dupla para a pessoa física: sobre o consumo e sobre a renda. Isso exige uma reavaliação dos contratos e da estratégia patrimonial de quem vive de aluguéis”, destaca Mariana.

Segundo a especialista, o impacto tende a ser ainda maior nas locações de temporada, como ocorre no modelo Airbnb. Nestes casos, a redução sobre a alíquota é de apenas 40%, e a tributação efetiva sobe para 15,9%, equiparada ao setor hoteleiro.

Outra categoria que será afetada é o arrendamento rural, utilizado amplamente no agronegócio. Também sujeito aos novos tributos, o setor terá que lidar com um custo adicional de 7,95% nessas operações.

A advogada alerta ainda para o risco de desequilíbrio nas relações contratuais e fiscais entre locadores e locatários. “Se o proprietário não recolhe os tributos, o inquilino não tem direito ao crédito na cadeia da não cumulatividade. Isso pode fazer com que empresas passem a priorizar aluguéis com pessoas jurídicas para manter o benefício fiscal”, explica.

Diante da complexidade do novo cenário, a recomendação é clara: é hora de revisar contratos, fazer contas e buscar orientação especializada. “A reforma exige uma postura mais estratégica. Para muitas famílias, a locação de imóveis deixará de ser uma renda passiva simples para se tornar uma atividade empresarial com exigências fiscais mais rígidas”, conclui Mariana.

Sobre Mariana Domingues S. Herold

A advogada Mariana Domingues S. Herold é especialista em Direito Tributário, Empresarial e do Trabalho. Sócia e fundadora do escritório Domingues & Herold Advogados, atua na área societária, relação entre sócios, conselhos administrativos, no planejamento empresarial e sucessório da empresa e governança corporativa. Ao longo dos anos, tem se dedicado à área do Direito Empresarial e Societário, fornecendo consultoria estratégica e participando como conselheira na composição de conselhos administrativos de seus clientes.